농지와 임야의 부재지주들이 기본적으로 알아두어야 할 재촌과 자경


(1) 재촌의 의미(농지와 임야에 공히 해당)

농지 혹은 임야 소재지와 동일 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구, 또는 농지 혹은 임야로부터 직선거리 20킬로미터 이내(2008년 2월 22일 이후 적용)에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 것을 말한다.

연접이란 지도상으로 연이어 접하여 있는 것을 말하고, 자치구(특별시의 구, 광역시의 구)인 경우에는 구 단위로, 일반 구는 시·군 단위로 연접여부를 판단한다.

실제로 거주하여야 할 뿐 아니라, 주민등록도 거주지에 등재되어 있어야 하며, 경작개시당시에는 재촌에 해당하는 지역 이였으나, 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역의 경우에는 거주요건이 충족된 것으로 본다. 또한 세대원은 판단의 대상이 아니며, 본인만이 재촌의 판단 대상이다.

(※ 농지의 경우 지역기준도 충족해야 하는 바, 도시지역 밖에 있거나 도시지역 중에서 녹지지역·개발제한구역에 소재하고 있어야 한다.)


(2) 자경의 의미(농지에만 해당)

농지법의 제2조 5호의 규정을 준용하는 있는바, 농지법상 자경은 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하는 것을 말한다.

통상의 자경의 의미를 자기 책임 하에 경작을 하는 것을 말하므로 대리 경작이 아닌 한 자경한 것으로 보았다. 그러나 농지법상 자경의 의미는 ‘상시 농작업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하는 것’을 의미하므로 단순히 자기 책임 하에 경작을 한 경우와는 차이가 있다. 따라서 소유자의 나이, 건강상태는 물론 소유 농지의 면적도 함께 감안하여 판단해야 할 것이다.

종전의 8년 이상 자경한 농지에 대한 감면규정에서는 생계를 같이하는 세대원이 자경한 경우에 대해서도 자경한 농지의 감면대상에 포함하였으나, 비상업용 토지의 판단에 있어서는 본인이 직접 노동력을 제공한 경우로 한정하고 있으므로, 생계를 같이 하는 세대원이 자경을 한 것은 자경으로 볼 수 없다.

공유자가 자경을 한 경우도 전체를 자경하였다 하더라도, 자경하지 아니한 농지소유자의 지분에 대해서는 자경으로 인정될 수 없다.


(3) 농지에 있어서의 재촌·자경의 예외

① 주말·체험영농 소유 농지 : 2003.1.1 이후 취득한 농지로서 세대당 300평 이내

② 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지로 그 목적사업을 수행하기 위해 필요한 농지

③ 상속농지 : 상속개시일로부터 3년을 재촌·자경한 것으로 본다.

④ 이농농지 : 이농일로부터 3년을 재촌·자경한 것으로 본다.

⑤ 농지전용허가를 받거나, 농지전용신고를 하거나, 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용 목적으로 사용하는 경우

⑥ 농업기반공사의 개발 농지(1,500㎡ 미만) 및 농업기반 공사가 소유한 농지

⑦ 매립농지 : 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

⑧ 토지수용, 공익사업법에 의하여 취득한 농지 및 토지 등의 개발사업과 관련하여 취득하 여 당해 사업에 사용하는 경우

⑨ 종중 소유농지로서 2005.12.31 이전에 취득한 농지

⑩ 부득이한 경우로 자경할 수 없는 경우 : 소유자의 질병, 고령, 징집, 취학, 선거에 의한 공직 취임 등의 사유로서 사유 발생 전 소급하여 5년 이상 재촌·자경한 경우로 증명서를 제출한 경우

⑪ 비영리사업자가 소유하며 당해 사업에 직접 사용하는 토지


(4) 임야에 있어서의 재촌의 예외

임야에 대해서는 부득이한 사유로 재촌하지 못하는 경우에 대한 예외를 두지 않고 있다. 따라서 부득이한 사유로 재촌을 하지 못하는 경우라 할지라도 비사업용 토지에서 제외되지 아니한다.

다만, 산림유전자원 보호림 및 수도법에 따른 상수원 보호구역 안의 임야 등 공익상 필요하거나 산림의 보호 유성에 필요한 임야에 대해서는 비사업용토지에서 제외하고 있으며, 상속받은 임야 및 종중의 임야에 대해서도 농지와 비슷한 예외를 두고 있다. 임야에 대한 예외규정은 소득세법 시행령 168조의 9에 자세히 열거 되어 있는바, 여기서는 생략하도록 하겠다.


(5) 기간기준
재촌과 자경만을 한다고 사업용 토지의 요건을 충족하는 것이 아니다. 농지는 재촌과 자경을, 임야는 재촌을 다음의 기간기준에 해당하도록 보유하고 있어야만 비로소 사업용 토지로 인정될 수 있다.

① 양도일 직전 소급하여 3년 중 2년 이상

② 양도일 직전 소급하여 5년 중 3년 이상

③ 전체 보유기간의 80% 이상




이는 기본적인 사항일 뿐 농지와 임야에 대한 여러 가지 예외규정과 여타의 다른 복잡한 요건들이 존재하므로

많은 주의를 요하며, 전문가와 상담하여 신중히 투자계획을 세워야 합니다.