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일시적 1가구 2주택 양도세 면제

작성자

컨설팅부 이상현차장

2020.04.16 18:30 (4140 Hit)

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최근 건축상담중 양도소득세에 대한 질문을 종종 받습니다.

2017년부터 계속 강화되고 있는 뜨거운 감자- "양도세"에 관해 알아보겠습니다.

★ 1가구 2주택 양도소득세 면제조건

일시적 1가구 2주택자의 양도소득세 면제를 위한 비과세 특례를 적용받는 요건은 아래와 같습니다.

주택을 취득한 순서대로 A, B 주택으로 구분해서 설명하면, 아래의 경우 비과세가 됩니다.

(A-기존주택, B-신규주택)

* A주택을 양도일 현재 1가구 1주택 비과세요건을 갖추고 (2년이상 보유, 9억원 이하)

* A주택을 취득한 날로부터 1년 이후에 B주택을 취득하고

* B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 A주택을 양도할 경우

단, 9억원 이상 고가주택일 경우, 9억원 초과분에 대한 양도차익은 과세가 됩니다.

｛과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 * 【(양도가액-9억원)/양도가액 】｝

이는 기본적인 일시적 1가구 2주택 양도소득세 면제조건인데요,

이사 등 어쩔 수 없는 상황에 일시적인 2주택자가 되더라도 일정기간 내 기존 주택을 처분하면 비과세해주는 혜택입니다.

하지만 인기 지역의 주택가격 폭등으로 부동산 규제지역을 지정하게 되고 (투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역)

이 지역에는 더 강력한 규제들을 적용하면서 적용시기에 따른 지역별 규제들이

지금과 같은 아주 복잡한 세법으로 변화되고 있습니다.

양도소득세 면제 조건의 변화

*8.2 대책 2년거주 요건*

2017년 8월 2일 이전 취득 주택은 2년 보유하면 비과세였으나

그 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 거주 요건을 충족해야만 비과세 혜택을 받을수 있습니다.

첫번째로 2017년 8월 2일 발표되었던 8.2 대책으로 기존 2년 보유요건에서 2년 거주요건으로 강화됩니다.

단, 조정대상지역의 주택을 대책 이후에 구입한 경우에 해당됩니다.

★ 일시적 1가구 2주택의 양도소득세 면제시한을

조정지역은 3년에서 2년으로 축소

2018년 9월 13일 주택시장 안정화 대책에 따라

조정대상지역 내 일시적 2주택자의 경우, 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야

비과세 적용을 받을수 있게 됩니다.

따라서 대상조정지역의 주택의 경우 2018년 9월 13일을 이후로 중복허용기간은 3년이 아닌 2년이 되는데요,

* 2018년9월13일 이전 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터

3년이내 종전주택을 양도하는 경우에 한해 비과세

* 2018년9월14일 이후 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터

2년이내 종전주택을 양도하는 경우에 한해 비과세

조정지역 + 조정지역 = 2년

조정지역 + 그외지역 = 3년

* 여기서 주의할점.

위 규정은 종전 주택이 조정대상지역 내에 있으면서 신규로 취득한 주택 역시 조정대상지역 내에

있는 경우에 한해 적용되는 것으로 그 외 지역의 중복허용 기간은 여전히 3년을 적용합니다.

★ 12.16 대책에 따른 비과세 요건 강화

2019년 12월 16일 부동산 대책에 따라

조정대상지역에 주택을 가지고 있으면서 지난해 12월 17일 이후 새 주택을 구입해 일시적으로 2주택이 된 사람은

1년 이내에 기존 주택을 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

* 다만 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간이 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

이는 2019년 12월 17일 이후 새로 취득하는 주택분부터 적용되며,

경과조치에 따라 2019년 12월 16일 이전주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원 입주권)를

취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금 지급한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.

한편으로 다주택자가 장기 보유한 주택을 양도하는 경우 세제혜택을 주기로 했는데

조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우

6월 말까지 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유 특별공제를 적용합니다.

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